甘肃关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见解读

为完善甘肃省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，甘肃于2020年5月4日发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号，以下简称《实施意见》），应如何解读呢？

一、甘肃发布《实施意见》的背景

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。经党中央、国务院批准，原国土资源部于2016年-2018年在全国34个试点地区开展了完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作，甘肃省天水市、陇西县作为试点地区，开展了相关工作，并完成试点任务。2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号，以下简称《指导意见》），对完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出了明确意见，同时要求各地结合实际研究制定实施细则和配套措施。根据《指导意见》精神，结合甘肃省实际，省政府办公厅于2020年5月4日印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号）。

二、如何解读《实施意见》

可从六个方面解读甘肃省有序推进土地二级市场建设的具体落实措施

1、完善建设用地使用权转让机制

一是明晰不同权能建设用地使用权转让条件。分别对划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、作价出资或入股建设用地使用权转让的必要条件和具体规定进行了明晰。

二是细化完善土地分割、合并转让规则。明确建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件，满足相关要求，且不得影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人的同意，并保障权利人的合法权益。

三是实施差别化的税收政策。明确在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授予地方权限内探索实施城镇土地使用税差别化政策，在2021年12月31日前，对我省增值税小规模纳税人减按50%征收相关税费。

2、完善建设用地使用权出租管理

一是规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。明确以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，必须符合法律法规和有偿使用合同的相关约定。

二是规范划拨建设用地使用权出租管理。明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

三是营造建设用地使用权出租环境。明确市县自然资源部门应更好地发挥应有的作用，从服务的角度，做好建设用地使用权出租相关服务工作。

3、完善建设用地使用权抵押机制

一是明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。分别对划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、作价出资或入股建设用地使用权、租赁建设用地使用权抵押的必要条件和具体规定进行了明确。

二是放宽对抵押权人的限制。明确自然人和企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。

三是依法保障抵押权能。明确探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不得损害利益相关人权益。同时要求市县进一步完善配套措施，防控市场风险。

4、建立运行模式，规范市场秩序

一是建立交易平台。明确要在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。争取在2020年年底前建成网上交易系统并实现网上交易。

二是规范交易流程。明确要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的，不予办理相关手续。

三是加强交易监管与不动产登记的有序衔接。明确交易管理机构和登记机构要做好收件窗口、审核流程、管理信息等各方面的衔接。

5、健全服务体系，加强监测监管

一是提供便捷高效服务。明确要提供便捷高效的服务，注重发挥专业优势，保障市场健康有序发展。

二是规范中介组织服务。明确要充分调动市场主体的积极性，发挥社会中介组织的作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。同时要加强对中介组织的指导和监管。

三是加强市场监测监管。明确要建立土地二级市场监测监管制度，全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息；建立土地价格定期评估和发布制度，防止价格异常波动。

四是完善市场信用体系。明确各级自然资源部门要加强合同履约监管，及时提醒和督促受让人继续履行相关义务。要健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，制定土地市场信用评价规则和约束措施，推进土地市场信用体系共建共治共享。

6、保障措施

一是强化组织领导。明确市县人民政府是土地市场建设的责任主体，要切实加强组织领导，统筹部署土地二级市场建设工作。

二是落实法律法规。明确要严格落实《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《合同法》《担保法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规。同时对已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，明确可参照执行。

三是完善配套措施。明确各地要按照国务院和省政府有关要求，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法和配套制度。

四是加强宣传引导。明确要加大对土地二级市场相关政策的宣传，营造良好的土地市场舆论氛围，切实提高土地资源配置和利用效率。

延伸阅读>>甘肃发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》