签订农村土地流转合同需要注意的事项

土地流转是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村外出打工的农民不断增多，土地经营权流转已成常态。在农村最讲究的是人情，不重视合同，这样就会存在各种风险。一旦发生了纠纷处理起来很难，所以大家在签订土地流转合同的时候，一定要留心。签订农村土地流转合同需要注意的事项，下面具体来了解一下：

案例一：没“把”的口头合同
黄某去年全家外出打工，承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为亲属关系，双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地，转包给村里的种粮大户蒋某。于某以土地属“转让”，不是“代管”为由，不同意退出接手经营的土地。是“转让”还是“代管”，因无书面合同，双方各执一词。口头合同“没抓手”，让有关部门解决起来难度很大。
说法：“土地流转”这类事关农民切身利益的重大事项，属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。
案例二：“价款不清”的书面协议
张某前年外出打工，把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。双方虽找人写了一份协议，可协议中忘了写“流转价款”。最近张某回来结账，当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元，双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴，都已让胡某领走。双方虽是亲戚，却闹上了法庭。
说法：就“流转价款及支付方式”，法院虽可根据实际情况，按土地的等级，在每亩三百至五百元的价款中裁决，但如果事先在协议中明确，则不仅可以省却打官司的精力和费用，而且也不会因此造成亲戚之间闹翻脸。
案例三：“期限不明”的书面合同
姜某外出打工将承包的土地租给了村里的集体农场，双方签订了合同，明确了“租金”的具体价格等内容，可租期规定不具体，只写“长期”。姜某在外五年，一直没找到固定的工作。他从城里又回到农村，要种自己的地。可农场不同意退给他，说日期没到。姜某认为，五年的时间不短了，自己应该可以把土地收回。
说法：流转期限不明，按《合同法》第六十二条的规定，姜某可以收回土地。但是对于村里的集体农场来说，签订的这份合同，由于期限不明，或许影响了集体农场的生产计划。所以，在签订土地流转合同时，一定要写明合同期限。
案例四：无权利人同意的“代理文书”
颜某三年前带妻携子进城打工，土地交由伯父代管。当他准备返乡时发现，村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容，没经颜某和家人的同意，竟代他和吴某签订了土地转让协议，将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场，且转让价格也不能令人满意。
说法：村主任没经颜某同意，代理颜某与吴某签订土地协议是违法的。
总的来说，在签订土地流转合同时，一定要注意：
1.合同中要有流转双方的完整信息。出让方、受让方的姓名、详細住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。同时，还要填写流转土地的名称（地块名称，包括东南西北相邻的地块名称）、等级、位置和面积。
2.写清土地流转的签订期限和签订日期。
3.流转费及支付方式。
4.主体范围及优先权。规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。例如违约责任、合同到期处理办法等。
此外，还要注意下面这些情况的土地流转合同是无效的，大家一定要留意。
1.违背承包方意愿的强制签订合同无效。比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效（法院也会认定为无效合同）。
2.未经发包方同意。即使承租土地一方的出租意愿是真实意愿，但未经发包方同意，合同同样无效。
3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的。如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能在同一集体内才符合法律规定。
4.越权发包土地的。比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。
5.未按规定承包年限发包土地的。签订承包合同的期限，均以第二轮（1998年）开始计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过这个时间期限的，合同无效。

农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题
根据调查显示，在我国土地流转过程中，普遍存在土地流转过程不规范，手续不健全等问题，或者是双方仅只是定下口头协议，或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明，使得许多农民心里不够踏实，总担心土地流出后自己的权益无法保障，更可能为日后的纠纷产生埋下隐患。具体来说，土地流转合同管理中存在以下常见问题：
1.土地流转合同的无效化
表现为流转方未具备土地使用权基础，在签订土地流转合同中，有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转，并签订了多份土地流转协议；有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同；有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，这都造成土地流转合同的无效化。
2.土地流转合同内容不规范
一是不采用规定的统一格式文本、不按“合同”条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权；转让承包土地，农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草，任意乱画不整洁甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。
3.未登记
双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记。
4.合同期限超年限
流转合同有效期限严格界定最长不能超过2025年12月31日，而部分合同期不仅超越了2025年二轮土地承包期界限，甚至签到2039年。
农村土地承包经营权流转合同签订内容及规范填写
签订流转合同时，应注意以下事项：
1.填写完整
在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家；同时，还要填写流转土地的名称（地块名称）、等级、四至坐落（东南西北相邻的地块名称）和面积（长宽的长度和面积的亩数）。
2.注意日期
签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，签订合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算，合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效，如2015年6月12日签订合同，则合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要写清签订日期。
3.流转费及支付方式
流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。
4.写明纠纷处理办法
规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

农村土地承包经营权流转合同签订注意事项及解决措施
1.流转合同事宜
农户要与流入方签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。
2.流转土地的用途
农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用作建筑、商业等其他用途。
3.违约责任
流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽、内容完善，避免不必要的争议发生。
4.主体范围及优先权
土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。
5.合同到期处理办法
土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。
6.委托办法
农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。
7.其他条款内容
当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。
近日，习近平总书记就做好耕地保护做出重要指示，提出要“像保护大熊猫一样保护耕地”。土地流转签了合同，办了手续，就有约束，便于规范，一份规范的土地承包经营权流转合同，是农民利益不受损的保证。